AKTE 311 / 5 MIN. LESEZEIT
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Warum der neue Grundsteuerbescheid anders aussieht und wo sich Fehler angreifen lassen
Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Werten erhoben, in drei Schritten von Finanzamt und Gemeinde. Der Bundesfinanzhof hält das Bundesmodell für verfassungsgemäß, Verfassungsbeschwerden dagegen sind noch anhängig.
Jahrzehntelang kam der Grundsteuerbescheid mit fast immer demselben Betrag, und kaum jemand las ihn genau. Seit 2025 ist das anders: Manche Eigentümer zahlen deutlich mehr, andere weniger, und viele fragen sich, wie die neue Zahl zustande kommt und ob sie sich dagegen wehren können.
Die Antwort steckt in drei aufeinander aufbauenden Bescheiden, in sechzehn Landesregeln und in Verfahren, die bis vor das Bundesverfassungsgericht reichen. Ein Überblick über den Stand Ende Oktober 2026.
Warum sich der Bescheid geändert hat
Am 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Bewertung für verfassungswidrig. Grundlage waren in den westdeutschen Ländern Einheitswerte, die auf den Wertverhältnissen von 1964 beruhten. Das Festhalten an diesem Stichtag führte nach Auffassung des Gerichts zu gravierenden Ungleichbehandlungen. Der Gesetzgeber musste bis Ende 2019 neu regeln; die alten Werte durften längstens bis zum 31. Dezember 2024 angewendet werden.
Alle Grundstücke wurden deshalb auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet, Eigentümer mussten dafür eine Erklärung abgeben. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach den neuen Werten erhoben.
Drei Schritte bis zur Steuer
Die Grundsteuer entsteht in drei Stufen, und jede hat ihren eigenen Bescheid:
- Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt: Er stellt den Wert des Grundstücks fest. In Ländern mit eigenen Modellen heißt er teilweise anders und enthält statt eines Werts zum Beispiel Flächenbeträge.
- Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt: Der Wert wird mit einer Steuermesszahl multipliziert. Im Bundesmodell beträgt sie für Wohngrundstücke 0,31 Promille (§ 15 Grundsteuergesetz).
- Grundsteuerbescheid von der Gemeinde: Sie multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz und setzt die Steuer fest.
| Schritt | Gemeinde A | Gemeinde B |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert (Finanzamt) | 200.000 € | 200.000 € |
| × Steuermesszahl 0,31 Promille | 62 € | 62 € |
| × Hebesatz der Gemeinde | 400 % | 600 % |
| Grundsteuer pro Jahr | 248 € | 372 € |
Gezahlt wird in der Regel in vier Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag ist auch eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich, wenn der Antrag bis zum 30. September des Vorjahres gestellt wird.
Bundesmodell und Ländermodelle
Die Länder durften vom Bundesrecht abweichen, und viele haben das getan. Nach der Übersicht des gemeinsamen Informationsportals grundsteuerreform.de gilt Stand 2026:
- Bundesmodell ohne Abweichung: Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein.
- Bundesmodell mit eigenen Steuermesszahlen: Berlin, Bremen, Saarland, Sachsen, Thüringen ab 2027.
- Eigene Landesmodelle: Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Bayern (wertunabhängiges Flächenmodell), Hamburg (Wohnlagemodell), Hessen (Flächen-Faktor-Verfahren), Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell).
Im Bundesmodell fließen Bodenrichtwert, Grundstücks- und Wohnfläche, Baujahr und eine pauschale Nettokaltmiete ein. Die Flächenmodelle in Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen setzen stärker auf Quadratmeter; die Lage fließt dort nur vereinfacht ein, in Bayern gar nicht. Baden-Württemberg stellt im Wesentlichen auf den Bodenwert ab.
Der Hebesatz der Gemeinde
Den letzten Schritt entscheidet die Gemeinde. Den Hebesatz legt sie für ein oder mehrere Jahre fest. Ein höherer Hebesatz kann mit Wirkung ab Jahresbeginn nur bis zum 30. Juni beschlossen werden. Nach Bundesrecht muss der Hebesatz für alle Grundstücke einheitlich sein, mit Ausnahme eines höheren Satzes für baureife, unbebaute Grundstücke („Grundsteuer C“).
Mehrere Länder erlauben ihren Gemeinden inzwischen, für Wohngrundstücke einen niedrigeren Hebesatz festzulegen als für Geschäftsgrundstücke, darunter Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz. Ob die eigene Gemeinde davon Gebrauch macht, steht in ihrer Hebesatzsatzung.
Einspruch oder Widerspruch
Gegen die beiden Bescheide des Finanzamts ist der Einspruch das richtige Mittel, einzulegen innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe (§ 355 Abgabenordnung). Einwände gegen Wert, Fläche oder Grundstücksart gehören in den Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid. Wer erst den Grundsteuerbescheid der Gemeinde angreift, kann Fehler in der Bewertung dort nicht mehr geltend machen (§ 351 Absatz 2 AO).
Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist je nach Land ein Widerspruch bei der Gemeinde vorgesehen, ebenfalls binnen eines Monats, oder direkt die Klage beim Verwaltungsgericht. Welcher Weg gilt, steht in der Rechtsbehelfsbelehrung am Ende des Bescheids. In Berlin setzt das Finanzamt auch die Grundsteuer selbst fest; dort richtet sich der Einspruch ebenfalls an das Finanzamt.
Ein Rechtsbehelf hält die Zahlung nicht auf. Die Aussetzung der Vollziehung muss gesondert beantragt werden. Ist die Einspruchsfrist längst verstrichen, kann das Finanzamt einen offensichtlichen Fehler im Grundsteuerwert über eine sogenannte fehlerbeseitigende Fortschreibung korrigieren (§ 222 Bewertungsgesetz).
Stand bei Bundesfinanzhof und Bundesverfassungsgericht
Der Bundesfinanzhof hat am 12. November 2025 in drei Verfahren zu Wohneigentum entschieden, dass die Bewertungsregeln des Bundesmodells verfassungsgemäß sind. Am 22. April 2026 bestätigte er auch das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württembergs. Gegen beide Entscheidungen sind nach Angaben des Gerichts Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht anhängig, für das Bundesmodell unter den Aktenzeichen 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26. Eine Entscheidung aus Karlsruhe gibt es Stand 29. Oktober 2026 nicht.
Zu den Modellen in Hamburg und Hessen will der Bundesfinanzhof am 11. November 2026 mündlich verhandeln, Verfahren zu Bayern und Niedersachsen sind dort ebenfalls anhängig. Wer einen offenen Einspruch auf eines der Verfahren beim Bundesverfassungsgericht stützt, kann sich auf das Aktenzeichen berufen; das Einspruchsverfahren ruht dann insoweit (§ 363 Absatz 2 AO).
Was Mieter betrifft
Die Grundsteuer gehört nach der Betriebskostenverordnung zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und darf auf Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Eine höhere oder niedrigere Grundsteuer zeigt sich deshalb in der nächsten Nebenkostenabrechnung. Mieter können verlangen, die Belege einzusehen, also auch den Grundsteuerbescheid. Beim Wohngeld spielt die Grundsteuer ebenfalls eine Rolle: Für Mieter steckt sie in der Bruttokaltmiete, für Eigentümer zählt sie beim Lastenzuschuss zur Belastung. Mehr dazu im Beitrag zum Wohngeld 2026.
Wen es betrifft und was man prüfen kann
- Stimmen im Grundsteuerwertbescheid Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr und Grundstücksart?
- Passt der Messbetrag zur Messzahl Ihres Landes?
- Welcher Hebesatz steht im Grundsteuerbescheid, und gilt in Ihrer Gemeinde ein eigener Satz für Wohngrundstücke?
- Welche Frist und welche Stelle nennt die Rechtsbehelfsbelehrung?
- Hat sich etwas geändert, etwa durch Kauf, Anbau oder eine Erbschaft? Dann folgt in der Regel ein neuer Bescheid.
Kurz zusammengefasst
Die neue Grundsteuer ergibt sich aus Wert oder Fläche, Messzahl und Hebesatz, und jede Stufe hat ihren eigenen Bescheid. Einwände zur Bewertung richten sich an das Finanzamt, Einwände zum Hebesatz an die Gemeinde. Der Bundesfinanzhof hält das Bundesmodell für verfassungsgemäß; die Verfassungsbeschwerden dagegen sind Ende Oktober 2026 noch nicht entschieden.
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